不動産投資・表面利回りって？神戸湊川不動産
史上最低金利・将来の年金に不安・節税効果に期待・不労所得で裕福な生活を
様々なうたい文句で不動産投資を勧める広告が世間には溢れています。投資セミナーや、賃貸オーナーの成功体験ブログ、身近な方も投資向け１ルームを購入した、なんて話も少なくないのではないでしょうか？
物件を購入してもらえれば私たち不動産屋はもちろん儲かりますし、ぜひ購入してもらいたいのですが、神戸湊川不動産ではメリットばかりを強調するのではなく、デメリットもご説明しご理解ご納得した上で購入してもらいたいと思っております。
具体的な商品例として、
【物件価格1200万円・賃料収入120万円・表面利回り10％】
表面利回り＝家賃×12か月÷物件価格×100
表面利回り計算上、年に120万円の収入が入るのですがその金額がそのまま手元に残る訳ではありません。まずはそこを理解しましょう。
物件を購入する際は物件価格以外にも様々な費用がかかります。
●仲介手数料
●移転登記費用
●登録免許税
●火災保険
●不動産取得税
●収入印紙
また、銀行から融資を受けて物件を購入する場合は、ローン事務手数料、抵当権設定登録免許税などがさらに必要となります。
表面利回りには取得関係の費用が想定されていません。購入する物件の金額によって諸経費は前後しますが、これにより実質利回りは下がってしまいます。
物件を購入する際に銀行から借り入れをした場合、賃料収入から借り入れ元本・金利が差し引かれます。
《借入金額1200万円・借入期間20年・金利2％》
この場合、月額の返済額は60,706円・年額約72.8万円となります。
物件を所有することにより、所有者の負担として管理費・修繕積立費・固定資産税・都市計画税などが必要になってきます。購入する物件により金額は異なりますが、こちらは空室の際も所有者が負担しなければいけない費用となります。
また、家賃集金などの管理業務を業務委託するケースも多く、その際も費用が発生します。
これらの諸経費をおおよそ月2万円年間24万円と仮定した場合、さらに実質利回りは下がります。
想定年間賃料 借入返済金額 維持管理経費 物件価格・購入経費
120万円 72.8万円 24万円 1300万円
実質利回り 1.78％
しかもこの計算は、10万円で1年間入居していることが前提です。
3か月空室が続いたから賃料を5,000円下げた。入居して1年も経たず退去してしまい募集費用・リフォーム代がかさんだ。
このように表面利回り10％であったとしても実質の手残りはどんどん下がってしまうということはご理解してもらえたかと思います。不動産投資をするということは様々なリスクを考慮しなければいけません。
デメリット・リスクばかりをご説明してしまいましたが、どのような投資にもリスクはつきものです。リスクを事前に理解することで
『聞いていなかった・・・』『こんなはずじゃなかった・・』とならないように、より良い不動産投資をしてもらいたい。
それが神戸湊川不動産の想いです。
