株式会社 神戸湊川不動産

こんにちは株式会社神戸湊川不動産です。

昨日の気持ちの良い秋の晴れ間が嘘のような雨の一日です。
最近の長雨で物件の外観撮影が思うように進まず、、、、お客様にここを見たいと思ってもらえるような物件の写真を撮るために、快晴で空の色が青く濃い日を待っているのですが中々思うようにいかないここ数日です。

 

 

さて本日は賃貸サブリースについてお話をしたいと思います。そもそも賃貸サブリースってご存知ですか？

 

直訳すると転貸・又貸しという意味になるのですが、賃貸業においてのサブリースとは一括借り上げのことを言います。賃料を保証する保証会社とは違い、所有者様から不動産業者が物件を一括で借り上げ、借り上げた賃貸物件を一般の借主様に転貸する仕組みです。

所有者様は一括借り上げの契約を不動産会社と結ぶことで空室の不安から解消され、毎月一括借り上げ契約に応じた賃料が入ってきます。しかも退去ごとに掛かるリフォーム費用・広告料は借り上げ業者が負担してくれます。
『都合がよすぎる』『そんなうまい話ないだろ』そのように思われるかたもいらっしゃると思います。

 

ここでポイントになってくるのが、借り上げ業者がいくらの賃料で借り上げをしてくれるのか？です。
おおよその考え方として、新築・フルリノベーション物件で相場賃料の90％。築年数が古くなれば80％、それ以下も考えられます。また駅からの距離、おおよそ10分前後を超えるとその係数も下がってくると考えられます。

 

つまり、駅徒歩15分の新築物件で相場が10万円だった場合、不動産屋(借り上げ業者)は8.5万円で借り上げをしてくれます。借り上げ業者は、1ヶ月1.5万円の利益となります。所有者様にとって空室で万が一賃料が入らない事を考えると、入居者の有無を問わず賃料が入ってくるサブリースは不動産投資の有効な手段だといえると思います。

 

 

実際にご相談を受けた賃貸物件オーナー様です

神戸市垂水区、ＪＲから徒歩17分、築年数は平成10年前後。
新築当時悩んだ末に借り上げ業者と相場賃料の92％の契約で一括借り上げ契約をしました。
しかし2年ごとの契約を更新する際に集金賃料の90％、その次は88％と減り挙句の果てに部屋のリフォーム費用・広告不要を請求され私の所に相談に来られました。

 

ここで問題となるのが、築年数が古くなる・近隣に建物が建つなど様々な諸条件から総集金賃料が下がっているにも拘らず、更新ごとに更に係数を下げていることです。つまり、
新築当初
10戸×10万円×借上げ係数92％＝92万円

3回目の更新の際
10戸×9.5万円×借上げ係数88％＝83.6万円

 

サブリース契約で最初に契約した賃料が30年間ずっと入ってくるわけではないということです。しかもリフォーム代・広告費用まで請求された際は何のための収益物件なのかわかりません。

 

 

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サブリース契約のまとめ

私はサブリース=悪という考え方ではないです。
一括借り上げ契約を結ぶことで空室を問わず安定した収入を得ることができます。ただ、契約の終了や借上げ賃料の減額などのリスクがあることも理解しご検討ください。